中国房地产金融制度创新研究-王仁涛 - (EPUB全文下载)

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目　录第一章　引论第一节　问题的提出第二节　学术构想第三节　主要观点第二章　房地产金融创新国内外研究现状第一节　国外研究现状及发展动态第二节　国内研究现状第三节　尚待研究的问题第三章　中国房地产金融制度创新路径分析第一节　中国房地产金融制度的发展历程第二节　房地产金融制度的国际比较第三节　中国房地产金融制度创新的路径分析第四节　房地产金融制度创新的最优路径第四章　房地产投资信托基金制度概述第一节　REITs的定义和特征第二节　REITs的分类第三节　REITs的运作方式第四节　REITs基本制度构成解析第五章　房地产投资信托基金的国际经验比较与借鉴第一节　美国REITs的产生与发展第二节　欧洲的REITs第三节　亚洲的REITs第四节　国际比较与经验借鉴第六章　房地产投资信托基金运作中的委托—代理关系分析第一节　委托—代理理论的基本含义第二节　REITs的委托—代理模型第三节　案例分析第四节　解决委托—代理问题的对策第七章　房地产投资信托基金的风险及其控制第一节　风险概述第二节　REITs风险分析第三节　REITs的风险控制体系第八章　房地产投资信托基金的发展策略第一节　中国REITs的发展现状第二节　REITs的发展环境研究第三节　REITs发展环境的构造第四节　中国REITs的发展策略第五节　房地产投资信托基金的业务定位第六节　REITs与住房保障参考文献后记
第一章　引　论第一节　问题的提出当前，我国正在大力推进社会主义和谐社会建设，促进国民生活水平的全面提高。在构建和谐社会的过程中，虽然我国的宏观经济快速稳定增长，但群众的居住水平却没有同步提高，房价居高不下、住房供需不平衡、房地产贷款风险加剧等问题日益突出，成为居民提高居住水平的巨大障碍，严重影响了构建和谐社会的进程。出现以上问题的深层次原因，是我国房地产业在20多年的发展过程中缺乏制度创新，尤其是投融资体制的创新。长期以来房地产业的主要资金来源是银行贷款，融资渠道单一，在银行、房地产企业、地方政府等各方利益的驱动下，房价不断上涨，同时大量的房地产贷款也积累着巨大的金融风险。尽管国家出台了大量的宏观调控政策，但大多是治标不治本，时效有限，不能从根本上解决问题。银行信贷间接投融资体制不但累积了巨大的信贷金融风险，而且越来越不能解决房地产资金需求和供给之间的矛盾以及房地产投资收益与风险对等问题，已经明显不适应新形势下房地产业发展的需要。在目前的房地产投融资市场上，一面是银行资金供给的短期性，一面是房地产资金需求的长期性；一面是银行信贷风险的累积，一面是房地产企业的超额利润；一面是社会资本的闲置，一面是房地产资金的短缺；等等。这些矛盾和问题归根结底都是我国房地产投融资制度缺失、不健全所致。因此，加快投融资制度创新已成为确保中国房地产业持续、健康发展所必须解决的问题。制度创新源于制度失衡，它是对现有制度缺陷或者制度缺失的反应，其目的在于获得潜在的制度创新收益。中国以银行信贷间接融资为绝对主体的房地产投融资制度，在前几年扶持房地产发展的相对宽松政策环境下，基本上还能满足各方的需求，维持着制度的相对均衡。但是，其内在的弊端却随着中国房地产业的飞速发展而日益暴露。国家在充分地意识到这种弊端对于房地产业发展甚至整个国民经济发展的危害性后，不得不采取措施，连续出台相应的法规文件对现行投融资制度予以抑制和调整，其中影响最大的就是央行的“121号文件”。国家对于银行信贷的严控，彻底打破了原有房地产投融资制度的相对均衡，其目的在于促动民间投融资力量的形成和扩展，引发投融资制度的诱致性变迁。但作为对国家金融和宏观经济产生巨大影响的投融资制度，其供给和创新在很大程度上是依赖于国家的，必须要有国家的认可和参与，制度创新才能有效形成。因此，在目前“旧制度打破”的情况下，国家应及时顺应经济和社会发展要求，创新我国的房地产投融资制度，以弥补制度缺口。从发达市场经济国家投融资制度的演进变迁历程可以看到，投融资制度发展演变的趋势表现为由以银行为主的间接信贷融资模式转向以市场证券化为主的直接权益融资模式过渡，由单一银行投融资体制向多元化、多层次的市场投融资体制过渡，房地产投融资制度的发展也不例外。目前，美国的房地产投融资制度已经基本完成了这一转化过程，促成了美国房地产业的持续发展和稳定繁荣。随着市场经济发展的日益深入，中国房地产投融资制度的发展演变也必定会融入国际金融体制的发展潮流之中。因此，发展以证券化、社会化、多元化为特征的直接权益投融资模式将是中国房地产投融资创新的基本方向。从研究发展趋势来看，近年来各国都在大力推进房地产金融创新，经过实践和探索，许多国家选择了建立房地产投资信托基金（REITs）制度作为金融创新的形式。近年来国内外学术界的研究主要集中在房地产金融创新领域，特别是对REITs的理论与实践问题开展了大量的探讨。未来这一方面的研究还将是热点和重点。目前我国房地产行业的发展迫切需要房地产金融创新的支持，政策制定、宏观调控等方面也亟须金融创新理论为依据，建立和完善中国的房地产金融创新理论已经是当务之急，所以本课题的研究有较高的理论价值。从实践意义来看，目前我国房地产业和金融业都需要进行金融创新以进一步发展。开展房地产金融制度创新，建立中国的REITs制度，对行业发展和国民经济增长都有重要的意义。具体来看，体现在以下几个方面。一、促进中国房地产投融资的证券化进程中国如果建立REITs制度，将直接推动房地产证券化进程。首先，REITs可以通过对房地产抵押贷款支持证券的购买，化解目前累积在银行的房地产信贷风险，为房地产发展提供再投资资金。其次，REITs可以通过将房地产所有权益分割成小份，以股票或受益凭证的证券形态体现出来，在资本市场上出售给投资者，这一方面实现了中小投资者对房地产的直接投资，另一方面又实现了房地产所有者在资本市场上的融资。通过REITs对房地产证券化的实现，使原来实物形态的“不动产”转变为证券形态所有权份额，获得了高度的流动性和变现性，从而使房地产资金供求双方跨过 ............

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