以利为利：求索住房与土地财政之路 - (EPUB全文下载)

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书籍内容：

目录
廉租房之弊：西方的与中国的
户籍制度改革的误区与突破口
土地流转与农业现代化
土地流转的过去、现在和未来
政府的表外业务
治理地方债务激增
如何摆脱土地财政
新一轮财政改革须提上议事日程
土地制度改革与修法建言
版权页：
书名：以利为利——求索住房与土地财政之路
出版人：黄隽青
策划：侯玥玲周子默 王雪
编辑：侯玥玲 周子默 张凌嘉
作者：秦晖 陶然 张曙光 李昌平 陈昌华 刘煜辉 陆磊 胡祖六 盛洪等
监制：邹积川
封面设计：武兵
版式设计：宋欣荟
特别鸣谢：财新传媒 胡舒立 王烁 徐晓
出品：中南博集天卷文化传媒有限公司
版权所有•侵权必究
廉租房之弊：西方的与中国的
秦晖　清华大学人文学院历史系教授、博士生导师
廉租房制度并非十全十美
当然，这世界上难觅十全十美，廉租房即便像西方那样发展了多少年，制度再完善，也还是有弊病的。除了福利国家一般性高福利制度的弊病外，仅就住房福利而言，廉租房制度也有一些独特的问题。一是穷人集中居住的廉租房社区往往人文环境很差。像美国纽约的哈勒姆，芝加哥的罗伯特泰勒豪姆，圣路易斯的普鲁伊艾格，都是廉租公寓楼群，就建筑外观看并不差，我曾开玩笑说就像我住的蓝旗营小区（北大清华合建的教授楼区），但仅仅是建筑外观而已，讲到治安和秩序就完全两回事了。尤其像美国这样的福利房低覆盖率国家，既不像北欧那样大比例的人口住公房，居民构成比较均衡，也不像印度完全是民间自然形成的贫民窟，房屋虽破烂却存在着一定的传统道德秩序，犯罪率并不高。而美国这些由国家为最贫困群体集中建设的社区，治安比上述两者都糟糕。
为此，美国从20世纪80年代起陆续拆除了一些治安问题严重的贫民廉租楼小区，转而推行贫富混合居住的“希望计划”，力图把廉租房分散兴建在中产社区中间。但这个做法也很难解决问题：
一是美国社区自治发达，让中产居民接受在其聚居的社区间兴建贫民廉租房，这工作并不好做，因而“希望计划”进展缓慢。
二是即便国家经过多方努力可以把贫民廉租房建到中产社区，却不能禁止原有中产居民迁出。在房屋交易活跃、居住流动性大、几乎人人开车、不那么看重居住区位，但很重视人文环境的美国，“穷人迁入后富人就迁出”的现象很常见。事实上像哈勒姆这样的地方，当初并非如今这种贫民区，而是在罗斯福新政以后，随着政府在此为穷人兴建廉租公寓楼，中产居民不断外迁，才逐渐成为今天这种“建筑壮观的贫民窟”的。如前所述，由于没有身份特权的传统壁垒，美国的城市化一向比欧洲自由，因此与法国铁腕伯爵驱逐穷人的“奥斯曼现象”相反，穷人进城把富人挤走一直是美国城市化进程的特点。“混合居住计划”能否改变这个特点，确实很难断言。
最后，贫富混居就算能实现，它在总体上对犯罪率的影响究竟如何也不无争议。穷人犯罪率较高，大概古今中外皆然。（这个事实陈述自然不是歧视穷人的理由，因为穷人首先是不幸的，谁愿意做穷人？）集中的贫民区如果犯罪比较集中，把贫民分散居住可能也不过是分散了犯罪而已，总的社会犯罪率是否会下降仍有疑问。同时，贫民集中区无疑会有一些不利于治安的因素（如犯罪仿效率高、易于出现团伙等），但也会有些利于治安的因素（如社区同质性强，不易产生社区内被歧视感，并因此滋生怨恨等），而贫富混居则会有与此相反的两种因素。因此它究竟利弊如何，还有待于观察。
于是除了推进贫富混居计划外，美国人也在想别的主意。改公屋（无论集中建设还是分散建设）政策为帮助穷人买房的政策就是一个主要思路。因为分散化的随机买房既可以避免公屋区治安问题，又可以使“穷人有房住”进化为“穷人当房主”，趋近于“业主社会”的理想。于是在朝野、左右、贫富各阶层的共同推动下，近二十年来美国不再扩大住房福利覆盖率，而主要采用不断降低首付和初期利率的办法撤除按揭门槛，使越来越多的穷人得以贷款买房，提高住房自有率。由此形成的信用风险则通过“房贷证券化，证券市场国际化”推动房价不断走高来化解。
这实际上是利用金融全球化和美元的全球货币地位向世界金融市场透支，以帮助美国穷人当“业主”，本质上也可以视为一种以全球金融风险为代价的特殊的“高福利”住房政策。当然，2008年由美国次贷危机引发的全球金融海啸证明这是一个非常糟糕的馊主意，此路肯定不通。危机爆发后西方出现关于原因的左右论战，左派责怪“华尔街寡头”推动了金融“过度自由”，右派抱怨政府出于民粹考虑推动穷人买房制造了变相的高福利陷阱。其实笔者曾指出：两种指责都其来有自，实际上这是西方民主国家左右翼都要讨好民众，而在当代全球化背景下与中国这类行为相反的国家出现“两种尺蠖效应的互动”所积累的结果。
实物分房，还是房租补贴？
当然，靠透支全球使“穷人成房主”行不通，并不能说明传统福利国家廉租房制度的缺点不存在。除了公屋区的人文环境弊病外，这种制度的公平性也存在问题。这里指的倒不是西方右派对一般福利制度正当性的质疑（他们认为取富益贫的二次分配是“侵犯产权”，本来就不应该），也不是指廉租房的初始分配有什么弊端。应该说，在许多民主法治比较健全的发达国家，廉租房的初始分配办法相当完善，基本上都能达到济贫的目的。问题在于廉租房作为一种实物分配很难回收。有些人在分到廉租房时确实是穷人，但以后他上升成为中产，甚至致富了，廉租房却不退回，甚至被用来转租牟利，导致许多廉租房在经过相当长时间后已经不是原来的受房者居住，不仅有悖于济贫的初衷，偷渡客和其他非法移民成为公屋转租户的现象也日趋严重。
为此，一些国家采取提高廉租公屋租金、缩小与市场租金差距的办法增加持有成本，以促使不需要者退回廉租房。但是如果“廉租”不廉，福利意义也就下降乃至丧失，国家又何必多此一举？
更多的人则认为住房福利即使必要，方式也应当改革。比如改实物分房为房租补贴，向穷人分发租房券（专用于支付房租的代金券），让他们自觅租房。将来他如果不再是穷人，租房券可随时停发，比收回廉租房要容易得多。而更“自由主义”的人则进一步认为房租补贴可以发现金，不必搞代金券，让穷人对如何使用补贴可以有更多的选择。比方说如果他宁愿浪迹天涯，在流浪中消费这笔钱，那么 ............

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