从野蛮到精细：2012-2021中国房地产未来十年 - (EPUB全文下载)

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目录
引言
1.中国未来十年住宅地产发展趋势及阶段
1.1 未来十年住宅市场刚性需求发展方向
1.2 影响住宅需求的周期波动因素
2.未来商业地产发展演进趋势
3.未来房地产行业竞争格局及房地产企业商业模式演进
3.1 行业竞争格局现状与发展趋势分析
3.2 行业盈利模式与企业演进
中国房地产市场
一场持续的平衡竞赛
持续平衡，中国房地产市场发展模式面临转型
中国房地产市场经历了第一次转型，进入高投资/低福利模式
“越控越涨”，中国房地产调控政策面临诸多挑战
中国房地产市场面临第二次转型，德法模式或是方向
平衡有度，借鉴德法可助中国房地产市场调控政策走向成熟
通识课堂
未来十年，中国房地产市场将呈如下发展趋势：
1.住宅市场依然供不应求：当前中国城镇住宅供应缺口巨大，加上持续的城镇化、新增购房适龄人口、房屋更新需求，未来强劲的刚性需求将成为住宅市场繁荣的重要支撑。
2.三大核心经济圈和区域中心城市依然是住宅市场发展的机会所在：中国城镇化发展模式有别于欧美国家，呈高度集中于超大型与大型城市的特点，人口等资源聚集在三大核心经济圈和区域中心城市。
3.建立监测指标体系并培养行业周期波动的判断能力是企业规避风险与把握机遇的关键：房地产行业的强周期性在宏观调控、行政干预力度较大的中国更为明显，应通过在企业内部建立行业周期波动监测波动指标体系来培养企业的行业周期波动判断能力，使企业做到逆周期运作抵御周期波动风险和把握周期机遇。
4.以休闲社交体验为核心的零售娱乐综合商业地产将是零售商业地产发展的趋势所在：随着消费心理价值诉求的演进和电子商务的快速发展，唯有强调休闲社交体验的零售娱乐综合商业地产才具备吸聚客流并延长顾客停留时间的潜力。
5.土地红利快速压缩，加快行业整合步伐的同时，推动行业往精细化、专业化分工发展：土地价格上涨快于商品房价格上涨速度，且银行融资难度与融资成本加大，快速压缩土地红利，一方面加快行业在成熟市场的整合速度，另一方面使企业进一步向精细化发展，未来将向综合型和各环节专业型公司两大类型分化。
1.中国未来十年住宅地产发展趋势及阶段
1.1 未来十年住宅市场刚性需求发展方向
中国住宅市场未来发展方向的根本在于刚性需求的变化，包括刚性需求的数量支撑及刚性需求所在的区域，将决定未来住宅市场增长速度与区域指向。
住宅刚性需求发展分析
以满足居民居住的刚性需求为基础，同时考虑建筑物更新周期，新建住宅刚性需求的四大驱动因素包括：
•城市原有居民未被满足的居住需求
•新进入城市家庭的居住需求
•城市新组建家庭的居住需求
•旧老建筑物拆后重建
第一，就城市原有居民未被满足的居住需求，我们通过对城镇居民家庭户均成套住宅和户均住宅面积两大指标的分析可得，无论是在全国还是在一线城市，当前住宅供应缺口较大，供不应求情况突出。
如（图表一）所示，据罗兰贝格估算，2010年，全国城镇户籍居民户均成套住宅套数仅0.8套。2010年，美国和香港该数据分别为1.67套和1.1套。这说明全国的城镇户籍家庭当中有20%的居住需求没有被有效满足，城镇住宅供不应求。而且此数字较2005年时建设部公布的0.85套，略有下降。也就是说，即使过去五年房地产市场快速发展，但仍赶不上城市新增户籍家庭数量的增长。而按城镇常住人口的口径估算，户均成套住宅套数仅0.53套，可见城镇化带来的大量城镇常住人口快速加剧了住宅供求矛盾。
而这一供应缺口，按2011年住宅竣工面积7.17亿平方米的建设产能进行估算，须建设4年方可满足现有城镇户籍居民的需求，须建设13年以满足现有城镇常住人口需求。城镇住宅的供应缺口巨大，仅以满足现有城镇常住人口需求这一点已构成强大的刚性需求，将是未来十年住宅市场的有力支撑。
在房地产市场发达的一线城市，以北京和上海为例，两市的城镇常住居民家庭户均面积略高于全国平均水平，但仍不足60平方米，远低于人均居住面积30平方米的标准和2010年两市竣工住宅套均面积，反映北京、上海城镇住宅供应依然紧张（图表二）。在房地产市场获得快速发展的地区，供不应求仍难以缓解，关键在于城镇化带来大批外来人员的快速涌入（图表三）。
第二，新进入城市家庭的居住需求是由城镇化带动的，分析我国城镇化率未来发展、并借鉴海外发达国家城市化率与新增住宅的关系，罗兰贝格认为中国未来十年的城镇化将继续支撑城镇住宅需求的增长。
参考美国、日本、英国发达国家住宅发展历程，新建住宅数量进入下降通道均发生在城市化率接近70%以后（图表四）。罗兰贝格认为，这说明当一个国家或地区城市化率接近70%以后，城市化进程发展将放缓，因而城市居民增长缓慢，使新增住宅需求下降风险加大。而据第六次人口普查结果，2010年中国城镇化率已接近50%，若参考联合国和中国社科院的研究预测，中国距离70%将仍有20～25年的时间（图表五），未来十年中国仍处于城镇化的高速发展阶段。此外，不可忽视的一点是我国城镇化带来的新增城镇人口规模巨大，这意味着我国城镇化对住宅市场的支持力度远比其他国家的大得多。按联合国对我国城镇化率的预测2025年将达到61%，若总人口维持现有水平，这意味着2025年将有1.51亿新增城镇常住人口，是2010年城镇常住人口的23%；按目前全国家庭规模3.1人/户计算，相当于约5000万户新增城镇家庭。
第三，随着城镇居民步入购房适龄阶段，新组建家庭的居住需求出现。我国未来十年住宅市场仍将受惠于1978年至1994年的小婴儿潮带来的刚性需求。我国及发达国家历史经验均表明婴儿潮缔造了住宅市场长时期的繁荣。以美国为例，二战后的婴儿潮从1946年至1964年共新增人口7800万，相当于1950年美国人口的一半。此时期的出生人口在20世纪70年代至21世纪初，形成了购房适龄人口的爆发式增长（图表六），大力拉动了新建住宅套数（图表七）。
中国历年的出生人口先后形成了两次婴儿潮：
（1）“大婴儿潮”，1959—1970年，年出生人口大于2400万人，合共新增人口近3.5亿人；
（2）“小婴儿潮”，1978—1 ............

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