房地产企业战略突围的N种模式：与13位卓越总裁巅峰对话 - (EPUB全文下载)

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图书在版编目（CIP）数据
房地产企业战略突围的N种模式：与13位卓越总裁巅峰对话/明源地产研究院编著.——北京：中信出版社，2014.11
ISBN 978-7-5086-4866-8
Ⅰ.①房…Ⅱ.①明…Ⅲ.①房地产企业－企业管理Ⅳ.①F293.3
中国版本图书馆CIP数据核字（2014）第233176号
房地产企业战略突围的N种模式：与13位卓越总裁巅峰对话
编著：明源地产研究院
策划推广：中信出版社（China CITIC press）
出版发行：中信出版集团股份有限公司
（北京市朝阳区惠新东街甲4号富盛大厦2座 邮编100029）
（CITIC publishing Group）
字数：300千字
版次：2014年11月第1版
广告经营许可证：京朝工商广字第8087号
书号：ISBN 978-7-5086-4866-8/F·3275
定价：55.00元
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房地产企业战略突围的N种模式
——与13位卓越总裁巅峰对话
明源地产研究院 编著
中信出版社
明源地产研究系列丛书
编审委员会名单
编委：
明源战略研究小组
总编：
姚武
主编：
潘永堂
编辑：
孙柳
序 白银十年的生存法则
黄金十年已然过去，白银十年悄然来临，房地产业正从过去卖方市场转向买方市场，消费者更加理性、成熟，甚至越来越“挑剔”……没有成功的企业，只有时代的企业。在买方市场主导的白银十年，房地产界越来越清醒地认识到，拿地即赚钱的时代已经过去了，做地产必须回到企业原点，扎实做好产品与服务，这才是白银十年的王道。而目前热火朝天的全民营销，只是房企为了快速卖房的一种渠道与理念创新，它或许只是一种短期行为，在更长的时间轴线上，房企要回答，消费者为什么要买你的房子？你的产品竞争力在哪里？你的服务有什么差异化？这些问题房企若不能直接回答并成功实践，未来的路将不再乐观。
成长型房企在保安全前提下死磕规模
地产进入千亿时代后，很多房企在回归产品与服务的同时，也发现规模是一个综合竞争力的表现。在过去几年中，很多房企在“规模战略”上频频出招。首先，很多房企主动舍弃部分利润，以价换量，快速出货，最终迅速拉升规模，涌现出N匹黑马；其次，很多房企在产品线上聚焦“主流刚需”市场，切实提升刚需、首置产品的结构占比，以此更快速地去化；最后，调整城市布局，许多房企将主战场从过去的三、四线城市转向一、二线城市，而由于一线城市的相对高房价，这种高基数带来的规模增长更加事半功倍。某种程度上，城市布局结构的升级也是快速做大规模的一种策略。
规模房企强调从波动式向稳定式增长
大型房企具备较大规模后，会开始担忧过去大起大落的波动式增长，更希望转变到稳定式增长的轨道上来，走向内生的质量型增长。
什么是质量型增长？房企往往将其归集为提升ROE（净资产的收益率），那么白银时代房企如何提升ROE？根据杜邦财务体系，ROE大小的核心取决于销售利润率、资金周转率和权益乘数三个指标相乘，房企提升ROE，核心策略就是要迅速补课“最短板”，且改变能够改变的。
第一，对于销售利润率这个指标，房企其实已经很难改变。个中原因就在于房地产业经过十余年的市场化洗礼和内部竞争力塑造，无论是聚焦高端、高溢价、净利润20%左右的房企，还是追求薄利多销，净利润率仅5%～10%的房企，都已经形成各自领域的利润稳定性，因为这些企业不同的毛利率偏好，也对应着企业内部价值链（成本管控、销售）和外部价值链（供应商战略合作、优胜劣汰）的差异策略和多年实践。而在未来，房企要找到和巩固自己的利润区和生态链，比如与利润区匹配的团队、产品、供应商和客户群等，最终形成自己相对固定的生态模式。
第二，对于资产周转率这个指标，房地产企业尤其是百强房企之间的差距已经不大。应该说，过去企业独特的高周转能力还是企业的核心竞争力，但目前伴随房地产行业运营能力的整体提升，高周转已演变为房企的一种必备技能。对于高周转战略，开发商都在朝着将更多工作前置（比如更多把串行变成并行），更好地优化高层前期决策点，更好地实现设计、营销、成本的三大协同以及压缩技术工期等全面发力。总结起来就是，房企尤其是百强房企在高周转这一块可以提升的空间不大。
可见，就上述两个指标而言，一则企业已经定型，二则企业间差距不大，房企要做大ROE，就只有从权益乘数即金融切入了。事实上，国内房地产金融化才刚刚开始，对于房企而言，在此方面可以成长和提升的空间非常大。首先，可提升金融信誉等级，不同房企的金融信誉等级差异，使得融资成本差别大，比如目前很多中型房企融资成本达15%甚至更高，而中海、华润置地等大型房企融资利率才3%～5%。其次，用更少的钱撬动更多资金杠杆，比如万科尝试的小股操盘模式，这种模式的意义在于，一则属于轻资产模式更安全，二则净收益率更高。当然，在这个过程中，也要找到与企业自身扩张或稳健战略匹配的融资策略，资产负债率太高很可能会再现第2个、第3个顺驰，太低又掣肘企业扩张成长，所以负债率合适安全最重要。
可以推演的是，未来房企要实现质量型增长，提升ROE，能够做更大改良的空间还在于财务能力的提升。
房企未来之道：阳光互惠、持久共生
与政府合作：从“地下模式”到“阳光模式”
房地产行业初期，开发商跟政府合作，更多依靠人脉，依靠关系，甚至以寻租方式拿到地块。伴随房地产市场化程度提升和政府对“市场的归市场，政府的归政府”的调控定调，未来房企与政府的合作，将越来越“阳光化”。其核心表现就是房企与政府的 ............

书籍插图：

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