二手房过户税费争议 - (EPUB全文下载)

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    书名：二手房过户税费争议
    著者：法律出版社数字出版中心
　　二手房过户税费争议
　　
——
税费有争议，究竟谁来担？
　　【案情简介及争议焦点】
　　2007年9月，黄某作为甲方，将自有按揭房产以200万元售与刘某，约定
“
买卖双方需交纳税、费均由乙方支付
”
。后因该房取得房产证未满5年，按本市规定，二手房屋交易过户，购买未满5年转让的需缴交转让收入×5.5%的营业税，购买超过5年（含5年）的免征营业税，购买时间以房地产证或契税完税证填发日期为准；自用未满5年转让的需缴交个人转让房产收入×5%×20%的个人所得税，自用满5年（含5年）且是唯一住房的免征个人所得税，个人自用房屋的时间以房产证核准发证时间或契税完税证填发时间为开始时间。刘某以黄某承诺过该房已满5年为由拒绝负担该费用，黄某辩称居住使用满5年，未承诺办证满5年。黄某起诉后，刘某反诉，均要求对方承担违约责任。
　　争议焦点：1.合同是否解除？2.税费争议如何处理？
　　【裁判要点】
　　1.合同解除。双方所签合同有效。现双方均同意解除合同，符合《合同法》协商一致可解除合同的规定，双方既已不再交易，黄某应退还刘某购房款及支付占用该款项期间利息。
　　2.税费争议。由于黄某就涉讼房屋办理了抵押贷款，双方商定房屋买卖合同时，涉讼房屋的房产证由贷款银行收执，未能明确房产证核发日期，双方对涉讼房屋购买时间和个人自用房屋时间有错误认识，导致双方最终因交易税费负担问题产生争议，而未能继续履行合同，故合同解除不可归责于双方，双方分别要求对方支付违约金的请求依据不足，不予支持。
　　[二手房交易税费负担例释（以北京为例，以截至本书出版时的规定为准）]
　　1.一般情况。以（1）北京市民王先生（2）用全款100万元（3）首次购买同为北京居民的李先生一套（4）已自用5年以上的（5）唯一生活用（6）90平方米（7）二手普通住房并自行成交为例，如未约定
“
所有税费由买方承担
”
，则买方王先生需交费用：①契税1万元（成加价的1%）；②转让手续费270元（每平方米3元）；③产权转移登记费80元（住宅）。卖方李先生需交费用：①营业税0元（普通住宅满5年免征）；②个人所得税0元（普通住宅满5年，且为卖方家庭唯一住房）；③转让手续费270元（每平方米3元）；④印花税0元（成交价的0.05%，暂免）。
　　2.特殊情况。
　　（1）买方非北京户口。会受到限购及
“
差别化住房信贷政策
”
的影响。按国家法规，能提供
“
1年以上
”
当地纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户口，可享受本地户口购房政策（建房〔2010〕83号）。按北京地方法规，已有一套房的北京居民家庭或连续5年以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的，持暂住证的无房外地居民家庭，可限购一套。
　　（2）买方非全款购买。如申请银行按揭贷款，本地与非本地、个人名下已有房产或家庭成员名下已有房产，享受不同的差别化信贷政策。
　　（3）买方非首次购买。
“
首次购买
”
必须是该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房，亦所谓
“
刚性需求
”
；否则，不享受契税征收的优惠。
　　（4）卖方非自用满5年以上房。普通住宅满5年（含5年）免征营业税；普通住宅未满5年，全额即按成交价的5.6%征收；非普通住宅满5年，差额征收；非普通住宅未满5年，全额征收。普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征个人所得税；非住宅（无年限制）按成交价的1%征收；转让受赠住房一律按差额的20%征收；直系亲属间赠与，普通住宅满5年免征。如系非住宅，双方按0

05%征收印花税。
　　（5）卖方非唯一用房。卖方名下有二套以上房屋，不享受个人所得税减免政策。
　　（6）标的房大于90平方米。买方应交契税，90平方米以下的普通住宅按成交价的1%征收，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收；90平方米以上，144平方米以下普通住宅按成交价的1.5%征收，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收；144平方米以上含144平方米按成交价3%征收。
　　（7）标的非二手普通住宅房屋。商品房或已购公房、经济适用房、安居工程房、拆迁安置房、集资合建房、限价房等政策不同。如房改房，需补交成交价0.5%的土地收益金以及成交价1%的土地增值税（住宅免征），非住宅（无年限制）土地增值税按成交价1%全征或按
“
增值额
”
的30%征收。转让手续费，已购公房按每平方米2.5元收取，商品房6元每平方米，别墅及非住宅按8元每平方米。产权转移登记费，住宅及配套车库每本80元，非住宅及不配套车库每本550元。
　　3.税费计算。
　　（1）营业税（城市维护建设税）：成交价×5.6%普通住宅满5年（含5年）免征；普通住宅未满5年，全额征收；非普通住宅满5年，差额征收；非普通住宅未满5年，全征。
　　（2）个人所得税：成交价×1%
　　普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征；非住宅（无年限制）按成交价的1%征收；转让受赠住房一律按差额的20%征收；直系赠与，看原来的产权证，满5年免征。
　　（3）契税
　　成交价×1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收；成交价×1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收；成交价×3%，144平方米以上含144平方米。
　　（4）土地收益金
　　成交价×0.5%，房改房征收。
　　（5）土地增值税
　　成交价×1%，住宅免征；非住宅，全征（无年限制）、
“
增值额
”
×30%征收。
　　（6）印花税：成交价×0.05%
　　住宅类，暂免；赠与，非住宅，征收（双方各0.05%）。
　　（7）转让手续费
　　面积×2.5元/平方米，已购公房（房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房）；面积×6元/平方米，商品房；面 ............

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