千亿之路：房地产企业规模跳涨的成功法则 - (EPUB全文下载)

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书名:千亿之路：房地产企业规模跳涨的成功法则
作者:明源地产研究院
ISBN:9787508693668
中信出版集团制作发行
版权所有•侵权必究
前言
2015—2017年，房地产市场迎来大分化、大转型。特别是2017年以来，相较于以前大丰收之后的皆大欢喜，房企的心情各有不同。其中典型的应该是喜悦与焦虑同在，喜悦的是企业规模和利润都在增长，焦虑的是不确定这种增长是来自企业的实力增长还是市场的红利，更让它们焦虑的是这种增长是否可持续，特别是在行业“天花板”已经显现，在大型企业规模持续增长的情况下，中小型企业将何去何从。
在和“别人家的孩子”比较之后，很多房企发现，原来强中更有强中手，增长竟然可以是跳跃式的。过去三年如果你的复合增长率只有30%，你都不好意思向领导交代。因为别人都是50%的复合增长率，甚至不少房企业绩连年翻番。因此众多房企不约而同地提出“千亿”销售愿景，希望抓住市场的后续机会快速做大规模，提升效率。
明源地产研究院基于对房企多年的研究成果，与各大房企资深从业者进行了广泛沟通，搜集整理了跨越“千亿”销售门槛所面临的一些重点和难点，全面解读并萃取典型房企成熟的升级策略。
在本书中，我们将回顾“千亿”销售愿景的前因后果，分析典型房企的跨越之旅，并对其中的共性进行归纳总结，分别从布局与土地、资金来源与风险控制、标准化、运营调节、机制激活动力共五个方面展开讨论，挖掘并呈现最有效、最前沿的房企实践经验。
我们相信通往“千亿”有无数条路径，也有无数种方式，每一家企业都有自己的特色，单纯的“拿来主义”未必能够保证企业在“千亿”追逐中一帆风顺，但通过观察成功者留下的印记，却能让我们更好地反思、融合、再提升。
明源地产研究院将持续关注房企在“千亿”浪潮中的种种创新和实践，并及时与你分享。
本书涉及的企业和行业数据，均根据行业公开数据整理。数据主要源于上市房企发布的年报、金融数据和分析工具服务商Wind（万得）、行业分析报告、企业在网络公开的数据。
第一章 千亿焦虑与狂欢
2017年，我国房地产行业发生了极大的变化，行业整体获得了极大的丰收。纵观房地产行业，其销售总额从2011年的6万亿元，增长到2013年的8万亿元，然后在8万亿元的水平维持了2年的时间，2016年的销售总额突然增长到近12万亿元，而2017年的销售总额更是前所未有地超过了13万亿元。从当前的情况来看，2018年行业的销售总额也将维持在13万亿元这个水平，甚至超越这个水平。
在这样的背景下，有相当多的房企取得了极其快速的成长，但是也有为数不少的房企未能跟上趋势，未能在销售额年度榜单上保持此前的排名。众多房企怀揣着千亿跨越的期望和焦虑（如图1-1所示）。
图1-1 房企的千亿焦虑和千亿狂欢
一、千亿焦虑
不少名不见经传的房企迅速崛起，也有不少老牌房企在行业排名中快速下滑。房地产行业正处于风起云涌的旋涡中，对于很多中小型企业而言，“千亿”销售是一种目标，更是一种焦虑。
（一）集中度快速提升带来危机感
近年来，房地产行业的集中度突然变成了一个非常敏感的指标。十年前排名第一的房企，其销售额在行业的占比还只有2%～3%，但是近年来这个指标在持续增长，前3强的房企销售额在行业的占比从三年前的8%迅速增长到13%，前30强的房企销售额在行业的占比从26%增长到38%，2017年上半年，前50强的房企销售额在行业的占比超过50%。通过线性预测，到2019年，前10强的房企销售额在行业的占比将会从25%增长到40%，行业“天花板”会从2017年的13万亿元增长到15万亿元。那么根据行业占比40%计算，前10强的房企的平均销售额将达到6000亿元。6000亿元意味着在2017年还可以成为房地产行业的龙头。可以想见，未来的房地产行业很可能会成为少数人的游戏。
同时房地产行业还有一个很客观的问题，一直刺激着大家的神经：到底是先做大还是先做强？这是二选一的决策。通过与前20强的房企交流，它们普遍的观点是只有先做大才能做强。一个形象的比喻是，目前房地产行业出现了大象比猴子跑得更快的现象。通过对不同类型、规模的房企进行财务收益指标多维分析，比如资产增长、净利率、财务费用控制的水平，我们可以看到第一梯队（千亿房企）的规模是远超第二梯队（300亿～800亿元销售规模）和第三梯队（其他上市房企）的。按照这个态势演化下去，未来第二梯队、第三梯队还会有特别发展的机会吗？这个值得大家进一步思考。
另外，政府的政策也在不断变化，例如上海市政府对房企的要求与房企对供应商的要求越来越像，政府对企业资质提出了刚性要求，更加关注房企的经济实力、项目经验、技术资质等。
集中度的快速提升，对于很多企业而言，带来了严重的危机感，很多中小型企业的生存空间受到了极大的挤压。与此同时，规模集中的压力已经逐渐传导至100亿元左右销售规模的企业，其中受到最大挤压的应该是二、三线城市单区域发展的本地龙头企业。在这些区域的龙头企业受到挤压后，很多企业被迫进行跨区域发展，而进入管理的陌生领域必然带来更大的压力。
（二）政策与方向多变也让人无所适从
行业发展迅猛，政府的政策也同步发生了很多的变化，因城施策、租售同权、营改增等多项政策的出台，更是给房地产行业从业人员带来了极大挑战。
以前每一年都有一个调控主题。大家都知道政策对房地产行业影响较大，但是多数房企并未深度关注政策。基于大数据分析，我们可以看到中国实体经济持续走低，我国持续多年的高储蓄率，导致了购买需求集中爆发。针对这种趋势，当下的调控政策在不断地演变。以前房企只关注自身的经营账，但在未来需要在关注企业经营账的基础上，进一步关注政府的经济账，因此目前行业内非常多的企业纷纷成立了地产研究院。
全面跨区域发展的房企必须面对不同区域的不同政策，不少土地本身就带有特定的要求，另外，要求建码头、游乐场、配套产业、教育设施等的项目越来越多，不同项目都会有不同的做法。这些对房企的经营和项目开发均带来挑战。
多种业态和产业并举、城市运营商等地产开发的概念不断提出，也在考验 ............

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