美国人的房产经 - (EPUB全文下载)

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书籍内容：

美生系列
美国人的房产经
Overseas Real Estate Investment
卡罗琳·沃伦（Carolyn Warren）　摩西·米列夫斯基（Moshe Milevsky）　等著
王红伟　译
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目录
对你而言，租房还是买房合适？
轻松购房五步走
如何获得世界上最优惠的贷款——给买房者的建议
买房之道——如何拿到贷款及如何提高信用等级
房贷十大简易流程
对你而言，租房还是买房合适？
摩西·米列夫斯基博士（Moshe Milevsky）
根据2007年消费者财务状况调查（SCF）显示，房屋所有者有85%的财务净资产都花费在其个人住房上。对35岁以下人群（不局限于房屋所有者）而言，住房花销占到了他们财务净资产的220%（由于这一统计包含了所有人而不仅仅是房屋所有者，可能对35岁以下房屋所有者所持抵押债券有所低估）。对65岁以上的老人而言，住房花销占其财务净资产的34%到40%。
这是一笔不小的数额，而且这一数值随时间推移不断增加。在过去20年间，住房花销已然在人们个人资产负债表上占有很大比重。1989年房屋所有者的资产负债表中（不包括人力资本），平均有近70%的部分用在住房上，这一比例比2007年低了15%——从70%到85%的变化显示了人们在住房花销上的显著增长。
再回观整体资产负债表
我们再看看自你买房以后个人资产负债表上发生的变化。很多人都是贷款买房，在市场稳定的时候，新的购房者需先首付房款的20%，然后在未来的25~30年间以固定的利率还上其余的房贷。近来，很多人的首付都只有2%或1%，甚至有可能是零首付，还有人用浮息债券来偿还房贷，其实这样要想全部还清至少需要100年左右。事实上，据最新美国楼市调查显示，在7020万住户当中，9.4%的受访者称他们购房是零首付的；过去一年搬过家的住户中，有16.9%的受访者表示，并未支付任何首付。在过去的10年里，这些比重有了显著提高：1997年，二者分别只有6.1%与5.71%。乍一看，如果说你买一栋房子，假如说价值50万美元，纵向来看，你的个人资产负债表一直都在提升。如果你支付了5万美元的首付，而且这5万美元都是你的个人财产，那么你的资产增加只有45万美元。
横向来看，你要买下这栋房子只能通过按揭的形式。因此，如果首付付了10%，还有45万需要偿还，你的负债也就随着增加了45万美元。但是你需要弄清楚的是，你的个人资产负债表并没有变。你的资产增加了45万美元，而债务也随之增加了45万美元。你只不过是把金融资本转化成了首付而已。
现在忽略人力资本因素，让我们看用一下未来五年你的个人资产负债表将会是什么样子？如果你一直都在偿还抵押债务，或许剩余债务就只剩40万美元了。即便房价一直保持不变，你的住房债务也会增长5万美元，而债务总额则会增加10万美元（这包括原始首付的5万美元以及在过去五年所支付的5万美元）。
目前一切还算顺利。但现在我们假设，房价在这五年内直降20个百分点。这并非不可能发生——事实上，在美国许多地区，房价确实在滑落。这种情况下，价值50万美元的房子就会跌至40万美元。这是你的资产负债值，也是（按揭）买房欠下的债务，并且资产净值不属于你。原先投入的五万美元付之东流，过去五年所支付的买房钱基本上和租房差不多。现在，你在资金方面的境况远不如五年前。你之前所做的不过是在消费房产。
下面进一步探讨下消费房产的概念。买房时，你会认为，你支付的一部分钱可能会创造额外金融资本（即金融资本界的一种投资）。然而，还有一部分钱是你未来债务的预付款，可以给你带来保障。换句话说，想想你在买房上花的钱，有的用作共同基金（一种投资），有的则用以购买大量的牛奶、鸡蛋、奶酪等家庭主食（消费品）。
现实情况是，房屋本身满足了你的需要：你对庇护所的需要。这是你个人资产负债表中的一种隐性负债。购买房产则是在预付这笔债务。这就好比预付费的电话卡，但房子可以出租，并伴随你的一生。据此联想，45万美元的房贷并不会将你的负债总额提高至45万美元，因为你的隐形房产债已经减少。这些都表明，购房是部分消费（削减你的隐形住所债务）、部分投资的行为。因此，当你考虑置房大业时，这两方面都不应忽视。
我强烈建议：大家应该租房住
就住房活动而言，我为什么会提出这样的建议呢？一方面，我认为有一大部分人不应该拥有住房，他们应该尽量不去购房而是去租房。过去几十年里，在美国凡是持这一观点的人如今应该过得很不错。这并不是我的一家之言，而是经过了实践检验的正确观点。即使你经过考虑并认同这一观点，其实道理没有你想象的那么简单。买房住既不是一项错误的投资，也不比其他的投资项目逊色。相反，如果你还年轻，这是一项不错的个人投资项目。
如果你还年轻，你真正的资产其实是你所拥有的人力资本，它是不可流动的、单一的又是无法买卖交易的。而房屋和你的人力资本一样，它也是不可流动且单一的。
当然，如果你在纽约买的房子带一间卧室，洛杉矶的房子带一间浴室，芝加哥的房子带一间厨房，那么你的房子的确很多元化。把买房作为一项投资就像有人把股票当作长期投资，却只买一只股票。我关心的不是这只股票是否可靠，或投股人有多少，以及股票投资的是否具有多样性。对于购房问题亦是如此。
另一方面，年轻人拥有人力资本，你的资产可能与工资的改革和长期的收入相关。这两大因素的作用在经济不景气时将和房价一样将会下降。换句话说，很有可能你的个人工资增加的同时，房价也会跟着上涨。你 ............

书籍插图：

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