楼市博弈 - (EPUB全文下载)

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楼市博弈
贾葭 主编
中信出版社
目录
大势预言
中国楼市死亡游戏开始
中国楼市全面进入后调控时代
中国房价不会崩盘 —— 楼市的理性回归和崩盘不是一个概念
房价这回真该跌了吧？
中国房价降价潮能持续多久
买房的经济账
房价上涨，小学生也有责？
学区房怎么破
买房的经济账你永远算不清
寸土寸金：中国亘古不变的宿命
行业观察
房地产业最市场化，你信吗？
中国房企成批出海为哪样
房地产为何成为腐败重灾区？
别指望遇上不爱高房价的地方官
大势预言
中国楼市死亡游戏开始
温克坚
面对楼市的低迷，王石说过，房地产已经告别黄金时代，而进入白银时代。王石或许没想到的是，他这种并不严谨的修辞，很快成为业内精英的“圣经”，在媒体采访或众多论坛上都听到这种套话的回响。
楼市怎样就从黄金时代切换到了白银时代？为什么是白银时代？白银时代是什么样子？细究下去，这种流行话语背后并没有恰当的论证，但却强烈地折射了房地产行业部分精英某种一厢情愿的心态。这种修辞构建起来的意象，就类似某种心灵鸡汤，可以提供短暂的心理按摩，舒缓开发商们的群体焦虑。
综合来看，目前楼市更像是一个黑铁时代，众多由钢筋水泥构成的鬼城就是显眼的物证。官方统计数据显示，前8个月国内商品住宅销售面积则同比下降了10%，销售额也下降了10.9%。即使是所谓的金九银十的销售旺季，9月份全国主要城市楼盘销量和去年同期相比也下降了大约20%，中国房地产市场下行趋势丝毫没有逆转。十月初央行接棒地方政府加入救市行列，通过降低首贷认定门槛，有限放松信贷，来刺激需求，这可以从反面印证楼市压力之大。而从10月最初的市场反应来看，购房者并没有多少热情。
楼市是继续走向泡沫破裂的深渊，还是会在更强大和密集的政策刺激下反转？这是众多开发商最渴望得到解答的问题，但遗憾的是，谁也无法给出一个确定的答案。无论学界还是政界，对刺激政策更多的是争议而不是共识。冷冰冰的数据和无以名状的不确定性之下，哪里可以感受到白银时代应有的闲适和温情？试图回避残酷的现实，相信业内领袖的安慰性话语，几乎就是一种自欺欺人的态度。在楼市风暴到来之际，这种态度甚至比危机本身更危险。
如果经济危机的历史是一种镜鉴，如果对市场规律有一定的敬畏，那么楼市风暴到来的节奏和轨迹或许难以预判，但大调整的基本趋势不会改变：对众多开发商来说，尤其是中小型开发商来说，不要有幻想，不要有侥幸心理，正在到来的惊涛骇浪可能会是大部分开发商无法熬过去的严冬，开发商们必须深刻研判市场趋势，评估自身优劣势，形成有效的危机应对策略，这才是黑铁时代的救赎方略。
目前全国大概有三万家房地产公司（另外一种说法是五万多家，当然，很多是大型开发商的项目公司），而全国前十大开发商加起来的市场占有率不到20%，这说明市场集中度远远不够。大部分开发商都没有品牌声誉，缺乏专业实力，仅仅依靠资金和对土地的占有，在行业欣欣向荣的时候，挤入场分一杯羹，这种如同捡钱的财富故事显然是不可持续的，当行业实质性调整，市场压力暴增，流动性潮水退去的时候，大部分房地产公司开始窘相毕露，公司倒闭老板跑路的现象几乎是不可避免的。发生在河北廊坊的众多开发商无力支付民间投资而集体违约的现象，就是最新的例证。SOHO中国CEO张欣最近在接受采访时也反复强调了这种趋势。
和房地产相关的上下游行业已经疲态尽显，根据中国钢铁协会公布的数据，作为房地产上游的钢铁行业，今年钢铁消费量是2000年以来的最低点，钢贸企业坏账和信用违约此起彼伏。作为房地产下游行业的装修、家居、电器等行业也十分萧条。
可以预见，鄂尔多斯将会有越来越多的小伙伴，会有更多滞销楼盘变相加入鬼城阵营。由于相关政府机构的遮蔽，这个过程不事张扬，且会呈现明显的地区差异。不同城市土地供应量、房产存量、城市吸引力、人均收入、人口结构等等都有相当大的差异，比如贵州和兰州的路径就大相径庭，南京和南宁也踩着各自的衰退节奏。
2014年以来，二、三线城市的房价陆续下降，一线城市也出现松动，但无论从成交量还是公众预期来看，降价幅度显然还远远不够。而与此同时，开发商们倾向于宣扬一种论调，根据土地和建筑安装成本，很多楼盘的利润率已经很低，房价降价空间不大了，部分楼盘甚至以接近成本价在销售，要求开发商进一步降价是不合理的。这种说辞固然很符合开发商的心态，但这同时又是十分荒谬的一种定价逻辑。大部分时候，决定市场价格的并不是成本，而是交易双方的博弈均衡点。当有限的降价并没有带来预期的交易，说明价格降幅远远不到位，以成本为基础的定价策略往往以失去宝贵的出逃窗口为代价，那样最终结果不但无法保本，甚至给企业带来灭顶之灾。对于那些资金链压力越来越大的开发商，他们的机会之窗正在关闭。
对很多开发商来说，根本不是一个保本或者微利的问题，而是一个“To be or not to be”——生存或死亡的游戏。在开发商、相关行业、地区差异和价格调整等众多聚合起来的信号冲击下，作为市场的主体，掌舵房产公司的企业家们，将以什么样的姿态和策略来面对楼市风暴呢？ 评论人士或许可以泛泛而谈，但真正的行业智慧必然来自业内精英，来自那些喜欢思考的企业家。关键时刻，企业家的视野和领导力，可以决定一个开发商的命运。
这里不得不提到的是有“超人”称谓的李嘉诚。从2013年以来李嘉诚旗下公司大量抛售大陆资产，转而在欧洲购进大量资产，如今其欧洲资产的利润贡献率已经超过中国大陆和香港的总和，在资产的地域配置上玩了一个漂亮的乾坤大挪移。商业逻辑或许不是李超人决策的全部考量，但起码是他冠冕堂皇的说辞。如今回头看，不得不佩服李嘉诚对市场的精深理解。
而在本土市场，王石领导的万科和王健林领导的万达无疑代表了大型开发商应对危机的两种策略。万科向来强调危机意识，强调未雨绸缪，确保资产安全，万科旗下商业地产的变现，其在全国主要城市降价以求快速销售的套路，都是这种策略的反应。万达则凭借着其强大的融资能力和独特的商业模式，可以趁着危机大肆进行资产扩张，2005年和2009年房地产市场的短暂调整，都变成万达发展的黄金时刻。目前 ............

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