英国法研究三部曲：英国地产法原理与判例 - (EPUB全文下载)

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书籍内容：

地产法原理与判例
中国法制出版社
CHINA LEGAL PUBLISHING HOUSE
图书在版编目（CIP）数据
地产法原理与判例/何宝玉著.—北京：中国法制出版社，2013.4
（英国法研究三部曲）
ISBN 978-7-5093-4350-0
Ⅰ.①地…　Ⅱ.①何…　Ⅲ.①房地产法－法的理论－英国②房地产法－案例－英国　Ⅳ.①D956.121
中国版本图书馆CIP数据核字（2013）第021891号
策划编辑　赵宏（health－happy＠163.com）　　　封面设计　蒋怡
地产法原理与判例
DICHANFA YUANLI YU PANLI
著者/何宝玉
经销/新华书店
印刷/
开本/880×1230毫米　32　　　　印张/18.5字数/400千
版次/2013年4月第1版　　　　　　　2013年4月第1次印刷
中国法制出版社出版
书号ISBN 978-7-5093-4350-0　　　　　　定价：49.00元
北京西单横二条2号　邮政编码100031　　　传真：66031119
网址：http://www.zgfzs.com　　编辑部电话：66010483
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序　言
本书付印，原计划编写的“英国法研究三部曲”终告完成。[1]
之所以选择地产法、信托法和合同法，主要因为它们都与衡平法密切相关。虽然我们一直比较习惯于从判例法与成文法、公法与私法的区分、抗辩式与纠问式审判方式的不同等方面，来分析和强调英美法系与大陆法系的区别，但是，透过这些表象的背后深入考察普通法特别是英国法律发展史，就不难看出，衡平法作为一种法律制度的存在，才是英美法系与大陆法系的最重要区别。英国法律史学家梅特兰就认为：作为衡平法核心内容的信托法，是英国法律对世界法律的最大贡献，是英国人在法律领域里最伟大、最独特的成就。另一位美国比较法学家甚至更明确地指出：如果英国从来没有一个衡平法院的话，今天的大陆法系与普通法系也就相差无几了。[2]
可以说，衡平法在英美法系的发展和适用，是英美法系与大陆法系的关键区别。很难说大陆法系从未受到衡平法这类法律制度的影响，大陆法系可能也存在某些衡平观念，大陆法系国家的法院有时可能偶尔运用类似衡平法原则的理念，但是，英美法院适用且优先适用衡平法原则是一种体系化的法律制度安排，而非法院或法官偶一为之，这是与大陆法系截然不同的。时至今日，两大法系之间的某些区别变得日益模糊或者呈现出趋同的态势，但是，衡平法作为一种法律制度仍然只是英美法系的独有特征。
自参加《中华人民共和国信托法》起草工作以来，我逐渐较为深入地学习、理解英国的衡平法，惊诧于在英国这样一个几乎被有些学者看成是典范的法治国家里，竟然曾经存在一个“无法无天”、自由裁量的衡平法院，并且发展出一套独特的衡平法律制度。衡平法是对普通法的补充和完善，它就像是普通法沙漠里生长出的一片绿洲，有效地缓解了普通法的严苛和僵化，更多地听从现实的呼声，以更好地实现正义，使普通大众能够通过切身的司法体验，感受到法律的温暖和关怀、感受到司法的公平和正义，从而在内心深处更加坚定法治的理念和信念，进一步增强民众对法治的信仰和依从。时至今日，衡平法仍然走在英国法律改革的前沿。[3]
信托法、地产法（财产法）、合同法是衡平法的主要领域。信托法是衡平法院培育的宠儿，信托制度完全是在衡平法院精心呵护下发展起来的，没有衡平法院就没有信托法，也就难以发展出一套独特的衡平法律制度。信托法自产生之日就与地产法密切相关，这不仅是因为，信托制度产生之时地产是最重要的财产，信托法不可避免地涉及地产的权利义务；而且也因为，地产法的许多法律规则都必须区分土地的普通法所有权（法定所有权）与衡平法所有权（受益所有权），因为英国地产法不仅允许不同的人在不同时间对同一土地享有不同权益，甚至允许不同的人在同一时间对同一土地享有地产权，这就需要运用信托原理来确认和保护不同的人享有的地产权益，离开信托制度，地产法律制度就很难圆顺地融入生活的现实；因而，不深入掌握信托法，就很难真正理解英美的地产法。[4]
而衡平法在合同法领域发展起来的特定履行、禁令、改正合同、不正当影响、禁止反悔等，都是衡平法为缓和普通法的严苛和机械僵化而发展起来的，更加适应社会现实需要、更灵活更有针对性的救济手段，成为衡平法的主要救济手段，也是对普通法违反合同的救济制度的重大完善。正如西谚所言：没有救济就没有权利。没有这些衡平法救济，合同法就难以实施，合同当事人的权利就难以真正得到保护。
英国财产法涉及动产与不动产（地产），本书着重介绍地产法，因为地产法是英美财产法的核心内容和特色所在，同时，考虑到目前的互联网时代，有决心花钱买、又有耐心认真读大部头著作的人越来越少，作品的篇幅不宜太长，而初稿可能已经厚得让有些读者感到难以接受，因此修改时又突出重点，使全书内容更集中、更有针对性。
本书的写作历时十多年，与前两本书相比似乎有些难产，主要原因有二：
其一，英国地产法有近千年历史，可谓渊远流长，法律规则无疑随着经济发展和社会变迁而发生重大变革，许多法律术语一直沿用至今而内涵已几经变化。因此，确定一些术语的含义和中文译名就颇费周折，因为英国法官和法学家一般来说并不那么重视抽象的术语定义，法律术语的含义只有在具体案件里才有意义，而我们的法律术语大都有统一、抽象的定义和确定的含义，因此，为英美法律术语确定一个既能准确表达原意、又符合中文定义的译名，有时确有困难。虽然作者在写作过程中得益于与同事的反复讨论、比较，但书中对某些术语的译名可能仍不准确，诚请读者批评指正。
其二，世纪之交英国地产法正处于重大变革，议会制定了一些新的法律，并相继对一些制定法（如土地登记法）进行重大修改，新的法律规定还需要制定配套制度加以完善，新规则的实施效果尚待时间检验，而且法院还没有很多机会就有关争议作出裁决，尚缺乏司法实践，因而法律规则还不够确定，相应章节的写作就需要等待一段时间。
当然，勿庸讳言，作者 ............

书籍插图：

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