房屋纠纷处理一本通 - (EPUB全文下载)

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书籍内容：

编写说明
随着房地产业不断发展，有关房地产的纠纷也日益增多，尤其集中在房屋买卖、租赁、装修及物业管理等四个方面。为此，本书以浅显生动的语言，精选大量老百姓生活中常见的典型案例，系统讲解房屋买卖、租赁、装修及物业中各种常见的纠纷。目的在于增强房地产消费者的警惕意识，提高其发现和打击房屋买卖、租赁、装修及物业中的欺诈行为的能力，从而保障和促进房地产业的健康有序发展。本书主要宣讲《民法通则》《合同法》《房地产管理法》《物业管理条例》最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等几部与房屋买卖、租赁、装修及物业密切相关的法律及司法解释。本书解答的每个问题由四部分组成：【宣讲要点】【典型案例】【专家评析】【法条指引】。【宣讲要点】中，要明确提出一个法律知识点，问题提出后以简单、质朴的语言给予讲解，简明、生动、通俗易懂、深入浅出。【典型案例】中，选择的案例贴近生活，并具有时效性，紧密联系最新的立法动态和司法解释，使读者对现实生活中的法律运用有直观、真实的感受。【专家评析】中，则针对【宣讲要点】中提出的法律知识点，有理、有据，深入浅出地进行阐述。【法条指引】中，主要选取了与案例的解读、评析最贴切、适用的法条。本书从体例到内容都较为全面、系统，具有较高的实用价值和学习参考价值，是广大房屋消费者值得信赖和不可缺少的法律顾问。
第一章房屋买卖1
1.购房前及签订合同时需要了解房产的哪些情况？【宣讲要点】购买房屋对大多数人来说都是一件很重要的事情，所以在购房时一定不要急于求成，盲目购买。房屋买卖本身需要提防的风险有很多，一旦考虑不周匆忙购买，就可能会引来无穷无尽的烦恼。首先，在买房时购房者必须先看房地产开发商和销售商是否具有“五证”。所谓“五证”，是指在房地产开发过程中，由各个行业管理部门审核并颁发的各种法律性文件。主要包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证（如果是现房销售，则为商品房销售许可证）。开发商只要完全具备上述条件，购房者便可放心购买。其次，在购置房产时购房者应注意，卖房人是否真正拥有房屋的处分权。尤其是购买二手房时，应当仔细辨别房产证的真假，注意卖房人是否是真正的房屋所有人。还要知道该房产是否位于经批准征用、拆迁或划拨建设用地的范围内，否则很有可能最终无法办理过户手续，拿不到房产证。如果这样，购房者的权益就无法得到法律保障。一旦出现问题，购房者极有可能处于“财房两失”的境地。再次，购房人还要尽可能了解开发商的资金运转情况和负债情况，清楚所要购买的房产是否设定了抵押。因为设定了抵押的房产未经抵押权人同意不能随便出售；即使经过了同意，这样的房产还是容易出问题，抵押权人一旦要求实现抵押权，购房者的利益就得不到保障，还有可能陷入一场官司中去，被拖得心力交瘁。另外，购房者在购买所谓的“房改房”等被有关机关限制产权转移的房产时也要加以注意。因为此类房屋所有权人很可能无权出售自己的房产，即使是允许出售的房屋，购房者也应该向有关部门查询一下，看其是否具备可以当作商品房出售的条件再购买，否则购房者所签订的房屋买卖合同很有可能被确认为无效，购房者的利益同样会受到损害。【典型案例】贾某和其女朋友准备结婚，经多处挑选，选中某开发商的一套两居室。开发商的售楼广告承诺配备车库、幼儿园等配套生活设施，另外还附赠全套精装修。贾某和其女朋友非常满意，决定与开发商签订合同。可是，阅读合同以后，贾某却发现合同内容非常简单，只涉及售楼广告中所说的水、电、煤气、热水等基本设施，而且大部分都是规定购房者的义务。看到这样的合同，贾某心理觉得不踏实，可是开发商说房子非常抢手，而且马上又要涨价了。购房心切，贾某无奈，只好签了字。事后，贾某十分后悔，觉得自己的行为太草率，后来听朋友说，除了合同，购房的时候还应当查看开发商是否有预售证等。贾某为此十分担心，怕如果以后出现什么纠纷，自己的权益受到损害时也没有办法维护。【专家评析】开发商在其售楼广告中所提到的车库、幼儿园等配套生活设施在合同中只字未提，日后，开发商可能会以合同中未明确约定为由不配备这些设施。虽然最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条明确规定，商品房销售广告和宣传资料中，如出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入合同，亦当视为合同内容，当事人违反应承担违约责任。但是，其规定的上述两个条件需要购房者自己举证，这对购房者来说非常不利，而且如果举证不能，还有可能导致败诉。因此，贾某在签订房屋买卖合同时，应该把保障自己权益的细节补充写入合同中。不仅要将煤气、热水、配套设施和装修质量等内容加以明确，而且还应将售楼广告中提及的幼儿园、车库等配套设施加以规定，并规定违反合同约定所应承担的责任。另外，您还提到开发商附赠精装修，在合同中一定要对房屋内外装修水平，如地板、顶棚、门窗、灯具、厨具以至装饰装修材料的质量和品牌都加以明确规定。如果是参照开发商的样板装修，则应该规定自己房屋的装修水平和材料品牌同样板间一致。如果开发商以合同已统一不便更改为由让贾某放弃上述条款，根据我国《合同法》第61条的规定，补充协议与原合同具有同等效力，故贾某可以要求与其签订补充协议来维护自己的合法权益。【法条指引】《合同法》第6条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第61条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《城市商品房预售管理办法》第6条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明 ............

书籍插图：

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