房地产投资原理-贾祖国 - (EPUB全文下载)

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目　录序言第一章　房地产通史第一节　工业革命前人口分布形态为散居第二节　第一次工业革命导致了人口的快速集中第三节　第二次工业革命延缓了人口快速集中的趋势第四节　第三次工业革命对人口空间分布的影响才刚刚开始第二章　城市化与人口流动第一节　城市化通论第二节　人口流动第三节　特大城市第四节　中国的城市化进程与人口流动分析第三章　国家间房地产走势差异研究第一节　人口增长与房价第二节　住房政策与房价第三节　长期通胀水平与房价第四节　中国房地产价格前景第四章　城市间房地产走势差异研究第一节　城市间房地产价格差异决定因素通论第二节　城市间房地产价格差异决定因素例证第三节　北京和上海的房价或将是全球最高的第五章　国际核心城市发展通论第一节　纽约第二节　东京第三节　伦敦第四节　核心城市房价第五节　核心城市发展趋势第六节　核心城市与都市圈第六章　保障住房的国际比较第一节　国际住房政策及其演进通论第二节　英国的住房政策及其演进第三节　美国的住房政策及其演进第四节　新加坡的住房政策及其演进第五节　日本的住房政策及其演进第六节　中国住房政策趋势及保障性住房的影响第七章　房地产周期第一节　房地产周期概览第二节　芝加哥的房地产周期第三节　房地产下跌判断第四节　房地产复苏判断第八章　房地产周期与经济周期第一节　房地产周期与经济周期通论第二节　美国房地产周期与经济周期的实证分析第三节　中国房地产与经济波动第九章　房地产企业商业模式第一节　来自国际龙头公司的考察第二节　中国核心城市商业地产的前景第三节　当前房地产企业商业模式转变的必要性第四节　中国房地产上市公司商业模式评价第五节　金融街——绝对的战略筹码第六节　世联地产——中国的世邦魏理仕第十章　房地产估值第一节　房地产估值第二节　房地产股票估值第十一章　中国土地制度研究
房地产投资原理贾祖国　孟　群/著   经济科学出版社
责任编辑：杜　鹏责任校对：郑淑艳　杨晓莹版式设计：代小卫技术编辑：董永亭   图书在版编目（CIP）数据 房地产投资原理/贾祖国，孟群著．—北京：经济科学出版社，2010.9ISBN 978-7-5058-9918-6 Ⅰ．①房…　Ⅱ．①贾…②孟…　Ⅲ．①房地产－投资　Ⅳ．①F293.35 中国版本图书馆CIP数据核字（2010）第183128号   房地产投资原理贾祖国　孟　群　著经济科学出版社出版、发行　新华书店经销社址：北京市海淀区阜成路甲28号　邮编：100142总编部电话：88191217　发行部电话：88191540网址：www.esp.com.cn电子邮件：esp@esp.com.cn北京欣舒印务有限公司印刷华丰装订厂装订787×1092　16开　16.75印张　300000字2010年9月第1版　2010年9月第1次印刷ISBN 978-7-5058-9918-6　定价：32.00元（图书出现印装问题，本社负责调换）（版权所有　翻印必究）
序　　言城市化就是人口不断向城市尤其是向大中城市聚集的过程。我们认为，中国未来城市化进程以及一线城市的发展变化可以从发达国家的历史和现状看得很清楚。对于第二次世界大战后取得政治独立的亚非拉国家，其城市化进程往往不超过50年——城市化进程往往更为剧烈。中国严格意义上的城市化只能从改革开放后开始算起。过往的30年里，中国的城市化进程风起云涌。在城市化中期，人口流动主要表现为从二、三线城市进入一线城市。未来10年中国的城市化仍将剧烈。13亿人口中，更高素质、更富有财富创造力和活力的人群将不断向北京和上海聚集。以北京为例，北京目前正在投入巨资打造“世界城市”。不久的将来，北京将完全成为世界的顶级城市。那时，中国人再次拥有了像1000多年前盛唐时代的长安城那样地位的城市。10年前北京3环之外还是农田，这10年北京飞速发展，未来10年北京城的发展将更加灿烂和绚丽。一线商业地产的前景更加广阔。众所周知，在城市化加速的时候，住宅市场供不应求，尤其是一线城市的住宅更是炙手可热，住宅价格上涨得更快。城市化也对应了工业化或重工业化。当城市化率达到70％时，城市化进程就进入了尾声。此时，第二产业占国民经济的比重也相应下降，第三产业占国民经济的比重开始显著上升。此时，对商业地产的需求才会日益旺盛，相应地，商业地产价格才会明显地更快增长。例如，金融行业等高收入第三产业也加速在北京和上海的核心地区落户。而城市的空间是有限的，按照人类目前的技术条件，一个城市很难容纳超过3000万的人口，这都将更促使住宅尤其是写字楼价格的上涨。目前，北京写字楼价格约是同区住宅价格的1/2左右。以国贸为例，国贸写字楼的市场价格约在2万～3万元/平方米，而同区域住宅价格约在4万～6万元/平方米，甚至更高。我们从不怀疑北京住宅价格还有相当的空间，同时，我们也认为写字楼的价格会上涨得更快。换句话说，我们认为北京写字楼价格的空间更大，在未来，北京写字楼价格将是住宅的2倍，这个时间可能不超过10年。这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。快速城市化的过程往往也是重工业快速发展、经济高速增长的过程，此时人均收入增长较快。而且，本币基本上是一个“对外升值、对内贬值的过程”。但当城市逐渐进入尾声后，经济增速会每几年下一个台阶，就如当年的日本。同时，城市化导致了房价的快速上涨，从而也带来了一系列问题，如腐败、贫富分化加剧、社会道德衰退、社会冲突等。目前一线城市的房价居高不下，普通的老百姓根本买不起，而且房价会越来越高。那些有幸早就在一线城市的工薪阶层，已经有房不用当房奴。但这些人也不会洋洋自得太久，当不久的将来物业税开始征收时，他们突然间会发现，他们已经住不起自己的房子了；普通水泥钢筋建筑的物理寿命大约是100年，中国大多数商品房的质量都比较低，有效使用寿命不会超过30年。30年后，这些建筑大多就会显著衰败。现在感觉斗转星移的城市那时就会破烂不堪。招商证券在国内率先对房地产行业做出了较全面而深刻的研究。我们撰写了一系列房地产专题研究报告，这些报告从每一个视角来深入研究了房地产行业。本书正 ............

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