雪球专刊147期——2017，我该买房吗？ - (EPUB全文下载)

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书籍内容：

雪球专刊147期——2017，我该买房吗？
雪球用户 著
中信出版社
目录
关于《雪球专刊》
【内容概要】
1.疯狂的房地产市场
2.一个典型的四口之家的大叔：关于广州房价的记录
3.我为什么在2016年12月初卖掉上海住房
4.疯狂的北京楼市，看完疯了
5.现阶段，我是不会卖北京的房子的
6.买房的本质：去大城市里买房的本质就是参与城市发展股权众筹
7.对火爆楼市的一点看法
8.结合房市，谈谈投资的逆向思维
9.房价已到阶段性顶部，为什么没人相信会跌？
10.曾经的房地产中介员工谈买房心得，句句是精华
版权页
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【内容概要】
一时间，房价又成焦点：一边是国家提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，一边是北京、广州等地二手房的疯狂上涨。作为一个普通人，面对高企的房价，我们该何去何从？2017，我该买房吗？看看雪球上的各位达人观点，希望能对你有所帮助。
1.疯狂的房地产市场
作者：@小权，发表时间：2017-03-05；
原帖链接：https://xueqiu.com/6413254712/82042913
春节后重新开始留意广州的房地产市场，这次走了不少的地方，广州市区的，还有佛山、增城。
我认为过去10年，自从2006年起，我对国内的房地产市场看得还是比较准的，这么多年，我是一直强烈看好一线城市，中性看待二线，看淡看空三、四线。无论是2008年遭遇惨烈的金融危机，还是自2011年起，第一次大规模限购政策出台，我的理念只有一个，坚持一线城市的优质物业，主要是地段因素，譬如地铁旁，生活配套，学位房，等等。如果把炒股和投资房产对比起来，我认为买楼还是一件很简单的事情。首先，大方向要看对，坚持长期看多中国的决心不动摇。再者，政府对土地财政的依赖性。区域发展的不均衡，一线城市优异的就业、教育、医疗资源。
回头看，本轮房价暴涨，首先是一线城市起头，然后因为房价的溢价性，扩散到周边邻近区域，譬如佛山的千灯湖、广佛交界等，一线城市优质物业涨幅惊人，而事实上，很多三、四线城市的房价也没怎么涨。
这部分能够暴涨很大程度因素还是因为地段和优秀的物业素质，譬如次新房、电梯楼，但随着去年这一波的暴涨，个人认为这些物业阶段性头部已经到了。表现在两个方面：1.从租赁回报比看，普遍只有1.5左右，譬如1000万的房产，一年的租金也就15万左右。剔除空当期、中介费，实质更低。2.总价太高，投资客入手空间不足。以二手房成交为例，就算满2年唯一性住房，1%个人所得税加1.5%契税和1.5%中介费，买家成本就要增加了4%，目前基本只能采取贷款方式入市，等额本金前期还款利息比例极重，根据经验，3年之内如果涨幅达不到30%，买家基本都要亏钱。目前一线城市的优质物业普遍在600万以上，极高的房价，有限的空间，过低的租赁比，是限制他们进一步拓展的重要因素。
去年11月的时候，曾有人做过一份统计，认为四个一线城市当中广州的房价最低，已经彻底抛离一线城市的地位。而实际情况是，自12月起，不少二手业主在放盘的时候已经抬高价格，尤其春节后，二手楼更是牛气冲天。卖家惜售，买家追涨心态迫切。广州房价已经进入快速补涨阶段，有空多去二手房中介走走就知道了，这个数据才是最真实的。
一句话概括目前楼市状况：高端滞涨，低端补涨。
当然，这种低端不能简单概括为价格便宜就一定要涨。必须从政府的规划去洞悉未来的人口转移结构。要判断房产潜力，有个简单办法，人口净流入的地方，未来房价上涨具备基础，人口净流出的地方，未来房价就是俗称的虚高。拿广州来说，因为受到13号线年底开通和富士康610亿投资的刺激，新塘的房价是坐火箭一样上去，但即使是新塘，也只是地铁沿线的楼盘在涨，老城区东江旁的房价还是原地踏步。
就未来房价的走势，我个人认为会出现如下趋势：
1.未来房价继续呈现分化状态，部分区域继续上涨，部分区域原地踏步，甚至租都没人要。投资者需要好好把握政策趋势，从人口转移结构方向去把握未来的投资热点。
2.一线城市优质物业进入一个天价状态，将会维持长期稳定的成交量和价格水平，外围低端物业存在强烈补涨预期，譬如广州地铁沿线100万出头的二手房，业主反价厉害。6万涨到9万，涨幅也值不过50%，但1.5万涨个6000，已经是40%，这个和股票是同一个道理。
3.过去10年只涨不跌的市场，在国民心目中造就一个怪象，认为投资房地产是包赚不赔，恰恰相反，房地产一样是个高风险市场行为。过去10年，一线城市的房地产黄金周期，是建立在超低房价基础之上，譬如广州，2006年的时候，市中心6000元的电梯楼一大堆，但目前这些二手房基本破了3.5万，涨幅接近6倍，再涨6倍就是21万了。目前95%的投资者只能通过信贷方式入市，以一套150万二手两房楼梯房为例，买家需准备至少50万首付，贷款110万，20年每个月月供就需要至少6500以上，持续的供楼会消耗大量的现金流。尤其一些边缘地区，以 ............

书籍插图：

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