二手房买卖中的预付款和定金 - (EPUB全文下载)

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二手房买卖中的预付款和定金
【解决路径】
【分析解答】
【基本案情】
【案例分析】
【专家提示】
【关联法条】
【相关文书】
民事起诉状
民事起诉状
    版权信息
    本书由著者法律出版社数字出版中心编写，版权归法律出版社所有
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    书名：二手房买卖中的预付款和定金
    著者：法律出版社数字出版中心 
　　二手房买卖中的预付款和定金
　　【解决路径】
　　1.和解。和解是指双方当事人在自愿互谅的基础上，协商解决已经发生的争议并达成和解协议的纠纷解决方式。它是当事人自力救济的方式之一。是指双方当事人通过口头或书面的形式进行协商，互相妥协和让步，最终解决争议的一种方式。和解解决纠纷最大的优点就是直接、高效、成本低，但和解所达成的协议不具有强制执行力。如果出现了一方反悔的情况，另一方不能直接依据和解协议请求法院强制执行，而只能再行和解、调解、仲裁或向人民法院起诉。
　　2.调解。调解是指争议双方或多方当事人，在人民法院、人民调解委员会及有关组织主持下，对争议的实体问题自愿进行协商，通过第三方教育疏导，促成各方达成协议、解决纠纷的一种方式。依据《人民调解法》的规定，人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。人民调解委员会在当事人自愿、平等的基础上进行调解。经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。商品房买卖纠纷当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。
　　3.仲裁。仲裁是指当事人在纠纷发生之前或者发生之后，依据他们之间订立的仲裁条款或者仲裁协议，自愿将纠纷提交给双方选定的仲裁机构，并愿意受该仲裁机构所做裁判的约束，以解决争议的一种方式。我国《仲裁法》第4条规定，当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。
　　4.诉讼。诉讼是指纠纷一方当事人通过向具有管辖权的法院起诉另一方当事人，以解决争议的一种纠纷解决方式。它是一种公力救济方式，具有国家强制性和权威性，是当事人维权的最后一道屏障。当一方当事人不履行义务时，另一方当事人可以依据判决书直接向法院申请强制执行，从而保障了纠纷的彻底解决。另外，法院还可以依据双方当事人的意愿，结合案件的具体情况，随时对案件进行调解。经过法院调解达成协议的案件，一般由法院审查认可制作调解书，调解书送达后，具有与生效判决同等的法律效力。
　　当事人应该选择有管辖权的法院进行诉讼。房屋属于不动产，依据我国《民事诉讼法》的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地的人民法院专属管辖。另外，《民事诉讼法》第24条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。那么，当购房者遇上商品房买卖合同纠纷时，也可以到开发商所在地或者合同履行地的人民法院进行起诉。
　　【分析解答】
　　在房屋买卖中，预付款和定金是有明显区别的，定金是一个规范的法律概念，主要功能在于担保合同的履行；而预付款的主要功能在于为一方当事人合同债务之履行提前提供资金上的帮助，预付款的给付本身构成了履行债务的行为。当合同陷入履行不能或迟延履行时，定金发挥着制裁约方、补偿守约方的双重功能，即当定金约付方违约时无权要求返还定金，当定金收受方违约时应双倍返还定金；而在支付预付款的场合下，无论是付款方违约还是收受方违约，收受方均应将预付款原数退回。
　　【基本案情】
　　2008年2月5日，黄卫华与韦春贺签订《二手房购房协议》约定，韦春贺将其所有的坐落在田州镇中山街A-5号房出售给黄卫华，价格26.9万元，协议当日，黄卫华付给韦春贺定金18万元。过后韦春贺一直未办理房地产土地使用权过户手续，黄卫华经催告未果，于2009年2月便向田阳法院提起诉讼，请求韦春贺返还购房定金及预付款。田阳法院立案后，于2月13日依法对韦春贺所有的坐落在田州镇中山街A-5号楼房进行查封。同年5月5日，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，经法院主持调解，双方自愿达成调解协议，韦春贺同意于同年7月31日前返还全部欠款及利息。田阳法院作出的（2008）阳民一初字第108号民事调解书生效后，韦春贺未履行义务，黄卫华于2009年7月31日向田阳法院申请执行。田阳法院立案后在执行过程中，向韦春贺发出执行令，限其自收到该执行令之日起十日内，履行生效调解书所确定的义务，但被执行人韦春贺除交纳4万元外，尚欠款项拒不履行。2007年间，韦春贺尚欠黄炎昭购房预付款6万元，被法院依法扣留提取其在单位的工资收入每月1200元，至今尚未还清。由于韦春贺一房多卖，拖欠购房预付款，田阳县法院依法欲将其已查封的房屋拍卖时，9月26日，韦春贺通过银行将14万元转入该院账户，作为退回给申请执行人黄卫华的购房预付款，使该案件全部履行完毕，维护了申请执行人的合法权益。
　　【案例分析】
　　本案中，当事人既约定了定金也约定了预付款，后韦某违约，可以按照定金罚则，要求其双倍返还定金，同时退还拖欠的购房预付款。预付款不能按照定金的法律规定处理，但是可以作为不当得利，要求返还。因为售房人与购房人并没有实际进行房屋买卖，售房人没有向购房人交付房屋，却收取了购房人的预付款，给购房人造成了损失，成立不当得利。
　　【专家提示】
　　买卖房屋时，要注意意向金、预付款、定金、订金的差别，谨防销售陷阱，在出现纠纷时要积极主张权利，维护自己的利益。
　　【关联法条】
　　《中华人民共和国民法通则》第92条
　　最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第131条
　　【相关文书】
　　民事起诉状
　　民事起诉状，是指公民、法人或者其他组织，在其民事权益受到侵害或者是与其他公民、法人或者其他组织发生民事权益争议时，为维护自身的合法权益，作为民事原告，向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求法院依法裁判以维护自己合法权益的法律文书。
　　(一)标题
　　可用“民事起诉状”直接 ............

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