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中国房事（经纪人书系·地铁大学）
徐瑾 著
中信出版社
目录
关于作者
导言
第一章 房价杠杆与宏观经济
房贷放松下的杠杆之痛
中国楼市产能过剩迷思
谁知道房市谜底？
房价不是数字游戏
谁在推高中国房价？
第二章 十年调控历史
中国楼市调控转向背后
中国楼市调控怪圈之谜
房产调控拉力赛
楼市调控步入胶着期
第三章 以房养老与保障房
刚需是否意味买房？
不动产登记意义何在？
养老地产不可急功近利
保障房该如何保障？
地方债投资保障房须风险控制
第四章 他山之石与殷鉴不远
华人富豪缘何偏好房地产？
美国金融危机启示录：房贷纸牌屋
当年东京房价可以买下美国，之后呢？
关于作者
徐瑾
，青年学者，近年关注中国经济转型与金融史。FT中文网财经版主编、首席财经评论员，微信公号《经济人》（econhomo）主打人文与经济的分享，近期出版《印钞者》、《凯恩斯的中国聚会》、《中国经济怎么了》等，其中《凯恩斯的中国聚会》入选“2015最受金融人喜爱的十本财经书籍”。
新浪微博@徐瑾微博，微信号（econhomo），邮箱xujin1900@qq.com。
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导言
楼市烽火越来越烈，如果去年还在30多万元/平方米的学区房咂舌，那么今年就已经到了40万元/平方米。根据媒体报道，文昌胡同平房被炒到40万元/平方米的天价。有了此处房产，可以上鼎鼎大名的北京第二实验小学——中介称之为“它是北京最好的小学”，不仅有北京“权贵”小学之称与百年历史，而且实验二小毕业之后可以升入北京师范大学附属实验中学。
2016年全国两会期间，委员北京四中校长表示，自己不会买“天价”学区房，不如投资家庭教育。话也没错，可学区房贵，也总有人接盘，贵得好像很有道理。如此看来，以往的外界众口一词的房价推手中，占据头把交椅的丈母娘可能要让位于小学生了。
中国房地产再度疯狂，也引发各类政策涟漪。继央行放松房贷之后，沈阳再度出现零首付“半日游”，深圳、上海等地房价暴涨，引发媒体报道上海相关部门讨论2016年调控楼市新举措，包括提高二套房首付比例、限制非沪籍人士购房资格等。
中国房地产被称为宇宙中最重要的行业，其兴衰不仅关系中国经济，也一度成为全球经济的主要拉动力量，它还是中国经济的重要缩影，从中可以一窥中国经济真实图景。谁在推高中国房价？跳出购房者角度，如何从宏观角度理解房地产？美国经验和日本经验可以告诉我们什么？
当下买还是卖，这其实取决于个体信息与前景预测。明天难以预测，但回顾可以重塑框架，向后看就是向前看。历史敲两次门，一次是悲剧，一次是喜剧，这次你遇到的是什么呢？
第一章
房价杠杆与宏观经济
中国房地产被称为宇宙中最重要的行业，也是中国经济的重要缩影，从中可以一窥中国经济真实图景。从买房者角度理解中国房地产，很容易得出风险可控的结论，真是如此吗？房地产能否堪当转移杠杆的重任？
房贷放松下的杠杆之痛
房地产再度疯狂，继央行放松房贷之后，沈阳再度出现零首付“半日游”。房地产是中国经济的重要缩影，从中可以一窥中国经济债务状况的真实图景。
作为全球最重要的“印钞者”之一，中国央行如需印钞，轻松如在空中打一个响指，方式有很多，不说降息、降准等常规操作乃至PSL（抵押补充贷款）、MLF（中期借贷便利操作)等花样动作，甚至一纸行政公文即可搅动市场。
2016年2月2日，中国央行在其网站发布一则通知，表示非限购城市首套房商贷最低首付比例可下调至20%。
表面看起来，这只是为系列限贷政策“小心翼翼”地撕开一个口子。首先，非限购的城市意味着排除了五个主要城市（北上广深与三亚），而目前房地产的胶着状态其实就聚焦于一线城市；与此同时，首付两成对比海外而言并不算出格，毕竟海外一成首付的状况也很普遍。事实上首付比例不低，一直是人们相信中国房地产风险不高的重要原因。
如果换一个角度，不是从购房者角度思考优惠几何、是否该出手等方面去看待这一政策，而是从银行角度来看这一政策就颇为耐人寻味。如果首付降低到20%，一套100万元的房子，首付20万元对于购房者是降低了压力；但是对于银行来说，以前贷款是75万元，如今变成80万元，银行的杠杆其实是在加大，风险程度也相应上调。在极端情况下，假设房价下跌超过20%，银行就有可能面临止赎房的风险——毕竟，在理性计算之下，购房者此时放弃供房是更合算的行为。就中国而言，局部地区出现20%的房价波动并非不可想象的情形。如此一来，放大的杠杆也就意味着放大的波动性——这就是杠杆的力量，在刚刚过去的A股牛市及其崩溃中，我们正目睹了它生动地运行原理。
中国房地产被称为宇宙中最重要的行业，其兴衰不仅关系中国经济，也一度成为全球经济的主要拉动力量。从买房者角度理解中国房地产，很容易得出风险可控的结论，毕竟中国人偏好不动产，而且首付比例也较高，而过去十年中国房地产的回报率也反证了价格的合理性。对比之下，房地产企业的状况并不乐观，价格起伏往往掩饰了量的堆积。作为高度现金依赖性的行业，中国房地产企业其实已经经过几轮行业洗牌。目前从全行业看，房地产处于严重过剩，尤其中西部地区与三四线城市更是如此。根据中国统计局公布的《2015年全国房地产开发投资和销售情况》，2015年末商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米，这也使得房地产去库存成为2016年中央经济工作重点之一。除此之外，与房地产问题密切相关的银行问题则讨论更少，除了房地产相关贷款之外，房地产抵押整体在中国金融系统地位极其重要，有机构估算占到三到四成。随着中国银行业在2008年之后昂首进入世界前列，对于坏账卷土重来的担忧多少显得有点不合时宜，但经验告诉我们，在泡沫即将散去之前保持警惕，永远都不算早。
房地产是中国经济的重要缩影，从中可以一窥中国经济债务状况的真实图景。债务可以从政府、居民、企业三个角度解析。首先，很多人聚焦政府负债。关于中国的太多讨论被用于纠缠地方债是否会将政府拖入泥淖，这其实多少有些“失焦”：中国政府债 ............

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