房产执行纠纷典型案例｜天同码 - (EPUB全文下载)

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房产执行纠纷典型案例｜天同码
原创：
陈枝辉
天同诉讼圈
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功能介绍 商事诉讼的圈儿
 
阅读提示
：天同码是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的“钥匙码”编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成“中国钥匙码”的案例编码体系。《中国商事诉讼裁判规则》（中国钥匙码—天同码系列图书）已由天同律师事务所出品并公开发售。
本期天同码，主要整理自《人民司法·案例》2017年第14期至2017年第35期中部分房产执行纠纷典型案例。
文/陈枝辉  天同律师事务所合伙人
     
【规则摘要】
1.案外人居间性质房产交易，不能阻却法院强制执行
——案外人从事居间性质房屋交易目的并非获取房屋产权，而是为了转卖房产赚取差价，故其不能排除法院强制执行。
 
2.公证抵押合同未办抵押登记，担保人非为被执行人
——公证借款抵押合同未办抵押登记，执行证书仍将担保人列为被执行人，属载明内容与事实不符，应裁定不予执行。
 
3.刑事裁判涉财产执行的被执行人，共有财产可执行
——对于刑事裁判涉财产部分的执行中，被执行人与他人共有财产中属于被执行人的份额，法院应当予以查封并执行。
 
4.购买未领取权属证书的房屋，买受人不能对抗执行
——购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，即使全款、交付占有，因对未能办过户存在过错，故不能对抗执行。
 
5.房产代持协议仅内部有效，不能对抗法院强制执行
——房产代持协议并不能对房产物权及物权变动认定产生影响，因此不能对抗代持人的债权人所提起的法院强制执行。
 
6.被执行人财产不足清偿时，其他债权人可参与分配
——被执行自然人财产不足以清偿全部债权时，申请执行人以外的其他债权人凭有效执行依据，可申请参与执行分配。
 
【规则详解】
1.案外人居间性质房产交易，不能阻却法院强制执行
——案外人从事居间性质房屋交易目的并非获取房屋产权，而是为了转卖房产赚取差价，故其不能排除法院强制执行。
标签
：房产执行
｜买受人优先权
｜居间性质｜主观过错
｜客观障碍
案情简介
：2015年，法院依生效法律文书，查封被执行人廖某名下房屋。从事二手房交易的文某以其支付购房款、交付占有、公证受权以自己名义售房
为由提出案外人异议。
法院认为
：①最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，文某主张其向廖某购买了案涉房产，但在其未办理房屋产权变更登记情况下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。②文某提交的证据不足以证实其已向廖某支付了涉案房购房款，且该房委托公证书体现文某系廖某售房代理人，故文某与廖某所签房地产买卖契约真实性无法确认。文某经营二手房交易，其交易目的并非取得所购房屋产权及自己实际居住使用，而是转卖赚取佣金或房屋差价，其在房屋长时间卖不出去情况下才办到自己名下，故导致未办理案涉房产产权变更登记至自己名下，并非其意志以外的客观障碍，而是其主观意志所致，故其对涉案房未办理过户存在过错。
文某对涉案房不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回文某诉请。
实务要点
：案外人从事居间性质的房屋交易目的并非获取房产所有权，而是为了转卖房产赚取差价，故其不能排除法院强制执行。
案例索引
：海南高院（2017）琼民终214号“文月元与海南渝商投资控股有限公司执行异议之诉纠纷上诉案”，见《居间性质的房产交易不能阻却强制执行》（汪忠学、夏伟伟），载《人民司法·案例》（201735:100）。
 
 
2.公证抵押合同未办抵押登记，担保人非为被执行人
——公证借款抵押合同未办抵押登记，执行证书仍将担保人列为被执行人，属载明内容与事实不符，应裁定不予执行。
标签
：执行
｜公证债权文书
｜抵押
｜未办登记
｜执行证书
案情简介
：2013年，赵某出借75万元给耿某，高某以房产抵押担保，三方办理公证并赋予强制执行效力。2014年，公证处出具执行证书，将未办抵押登记的高某列为被执行人
。高某要求不予执行。
法院认为
：①公证债权文书内容与事实不符或违反法律强制性规定，可认定为公证债权文书确有错误。本案中，高某主张的公证处违反执业区域规定出具公证书，不属于违反法律强制性规定，故其此项不予执行的理由不能成立。②当事人以房产抵押的，应办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案高某虽在借款合同中承认以自己名下房屋提供抵押担保，但并未办理抵押登记，除此之外，高某并未提供其他担保或承诺承担其他保证责任，故在涉案房屋未进行抵押登记且无其他保证责任约定情况下，执行证书中将高某列为被执行人，属于载明内容与事实不符
。高某据此申请对执行证书中涉及其个人的部分不予执行，于法有据，法院予以支持。裁定对执行证书中涉及高某部分不予执行。
实务要点
：担保人虽在公证借款合同中约定以房屋进行抵押担保，但未办理抵押登记，执行证书仍将担保人列为被执行人，属于载明内容与事实不符，应裁定不予执行。
案例索引
：北京三中院（2017）京03执复45号“赵建华与高凤英借款合同纠纷执行案”，见《执行证书内容与事实不符应不予执行》（张凯华），载《人民司法·案例》（201735:102）。
 
 
3.刑事裁判涉财产执行的被执行人，共有财产可执行
——对于刑事裁判涉财产部分的执行中，被执行人与他人共有财产中属于被执行人的份额，法院应当予以查封并执行。
标签
：执行
｜房产
｜共同财产
｜财产约定
｜房产执行
｜夫妻房产
案情简介
：2016年，法 ............

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